发布日期 2022-05-06

福州金山新盘去化分析,警惕加价,等待新盘上市犯

原标题:福州金山新盘去化分析,警惕加价,等待新盘上市

聊完鼓台新盘,继续聊聊仓山区,由于区域新盘数量较多,先聊聊位于北侧的金山片区新盘情况。

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在售项目去化盘点

分析:对于项目而言,也是福州比较典型的地价超过售价,由于在楼市高峰期盲目拿地,导致高位被套,项目拖了三年,在2020年开盘上市,在去年楼市冷淡期,整体去化也一般,不过后续借助房企品质和社区配套,过了一年,已经做到了接近清盘的效果,去化有点出人意外。

分析:项目劣势在于地块较小,社区空间不大,加上处于金山工业区,周边棚户区不好,北侧是孟超肝胆医院,整体生活气息比较一般。虽然较快领证上市,加上可售房源也不多,不过去化情况却比较一般,对比区域其他新盘,去化率比较一般。

分析:项目位于金山南侧生活区,靠近金山公园,主打一梯一户大平层改善产品,开盘2个月,整体去化情况较好,目前主要剩余房源在169的产品,项目劣势在于地块较小,加上处于金山西侧离主要配套也有一定距离,优势在于房源总量不多,库存压力尚可。

分析:项目位于金山绿轴,定位纯商盘,主要劣势在于项目虽然处于绿轴,不过距离地铁线有一定距离,目前实际售价较高,优势在于周边库存压力不大,加上未来绿轴没有地块供应,可以更好的操盘去化。

分析:项目位于金山绿轴安商房项目,依靠龙湖的中式园林,配合相对吸睛的大门,做到了一定去化。项目去年开盘上市,整体去化较差,随即开始了优惠,不过今年随着楼市回暖,不仅在优惠上减小力度,备案价更是高涨。对于项目而言,从备案即可看出,安置房的房源数量较大,同时大部分都是小面积房源,对于日后的居住体验有一定影响。

02

未上市项目盘点

对于金山而言,由于土地供应量也不多,加上不少项目去化尚可,导致目前以金山绿轴为主的不少项目,出现了一定程度的溢价,当然对于购房者而言,目前虽然选择不多,不过后续依然有值得期待的新盘。

1、万科城市之光:2020年4月,万科以41亿拿下宗地2020-21号,项目规划40栋高层住宅,定位地铁上盖。

分析:对于项目而言,可以说是目前金山最受关注的新盘,由于地块较大,可售房源较多,同时定位地铁上盖,有一定交通优势,劣势在于地处金山工业区,周边环境略差。目前看到项目已经开始招聘营销人员,后续预计也会逐渐上市,对于目前金山的库存会有一定冲击,对于地缘客而言,可以扭转目前个别新盘坐地起价的局面。

2、大东海天樾:2021年第一场土拍,大东海以5.07+配建1500㎡自持社会租赁住房竞得宗地2021-04号地块,项目17.84亩,容积率2.3。

分析:项目是绿轴最后一幅住宅用地,优势在于靠近地铁5号线,劣势在于项目地块较小,还要配建商业和养老等,社区成型度较低,对于有意向绿轴的购房者,可以保持适当关注。

3、宗地2021-18号:2021年5月,万顺以1.1亿拿下位于宗地2021-18号,项目12.29亩,容积率1.6,配建100%限价房,回购价1.49W,福建省气象局指定对象购买。

分析:项目位于农大附近,目前淮安板块的热度较低,不过随着榕墅湾的去化,目前区域库存压力尚可,不过目前二手房市场的单价较低,项目虽然最近推出,不过并没有可售商品房,对于区域的选择也没有太大帮助。

03

盘点总结

对于金山片区而言,去年不少项目去化相对一般,不过随着时间推进,不少项目的去化也有所改善,目前个别项目还出现了加价的情况,可以说有点坐地起价。

片区近期土拍也没有特别供应,南侧的生活区住宅地块也全部推出,未来的库存压力也相对较小。对于意向金山的地缘客而言,目前相对被动,不过后续随着万科和大东海项目上市,会有一定缓解,尤其是城市www.zongzongyue.cn之光这个超级大盘。

当然金山除了新盘之外,次新盘也不少,对于购房者而言,如果预算符合,可以扩大选择面,目前部分新盘溢价实在偏多。

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